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買屋貸款怎麼估？本金和本息攤還哪個省？
【12個房貸常見問題】　

【問題一】中古屋貸款成數(能貸多少)？與屋齡有關嗎？
【答：】 中古屋貸款成數可能不如新成屋來得高，一般而言，

中古屋的貸款成數約為7~8成，但實際估算會因個人信用情況，

與借貸的標的物屋況而有所差異

包含借貸人的工作、信用、收入，住宅的屋齡、

實際座落區域、周邊生活機能、屋況等等，

都可能貸到不一樣成數，例如位在新北市板橋區同一區段的中古屋，

屋齡僅10年和屋齡30年的住宅，銀行核貸的乘數可能就會不同。

【問題二】中古屋貸款流程
【答：】中古屋貸款流程大致可分為六個程序：

申請貸款→銀行收件→銀行徵信及估價→對保→設定抵押權→撥款。

首先是民眾確定要貸款後，備妥文件向銀行申請貸款，

銀行端收件後，展開徵信與到現場估價等調查，

之後再對保、設定抵押權確認後，核放貸款。

【問題三】能不能申請全額房屋貸款
【答：】一般而言，各家銀行都有自訂的鑑價系統與核放貸款機制，

但基本標準還是以標的物的屋況和借貸人的信用、還款能力為主，

依此原則核放貸款，例如借貸人與該銀行往來密切，

且信用良好，任職於500大企業或是公家機關，

都有機會申請到較好成數的貸款，早年甚至有機會申請全額貸款。

但2010年央行調高大台北地區信用貸款標準，

全台各銀行也更謹慎核貸，要全額貸款並不容易，

各家銀行也不願意冒風險。

【問題四】使用房貸跟土地貸款有差別嗎？
【答：】 房貸和土地貸款都是為了讓有資金需求的民眾，

得以向銀行借用貸款，調配使用。買房時因為資金龐大，

多數民眾無法一次付出全額，而必須申請房屋貸款；

而若民眾手邊有閒置土地，又有資金需求，

則可申請土地貸款。

【問題五】直系親屬有身心障礙手冊，那房貸可以減息嗎？
【答：】 身心障礙者租賃房屋租金及購屋貸款利息補助辦法中規定，

身心障礙者的直系血親、配偶或其配偶之直系血親並與其同住之人，

有機會申請購屋貸款利息補助，但是要符合相關規定，

且各個縣市可能有不同的限制，民眾可到各縣市政府社會處網站查詢。

【問題六】房貸率利季調vs月調
【答：】房屋貸款壓力重，民眾申請貸款時一定要看清楚利率浮動調整方式是如何變動的，

才有機會省下荷包。房貸利率月調即表示，

貸款是每月調整一次利率，而季調則是指每季，也就是3個月才調整一次，

多數銀行會在1月、4月、7月、10月等月份做調整。

在利率調漲快速的時代，利率採用季調將會比月調較適合。

例如2010年6月，中央銀行接連調升利息，如果今年持續升息，

民眾的房貸負擔也會加重。如果央行在3月升息，

則選擇每月調利率的民眾，利率在當月就會立即提高，

但選擇季調的民眾則要等到7月才會調整，短期內可以省下部分房貸負擔。

然而，因為各家銀行對於房貸利率都有自己一套標準，

相關系則規定也不同，考慮選擇月調或季調的房貸一族，

仍需要謹慎留意申貸銀行調整利率的方式，以及相關規定，

例如某些銀行可能在推估央行未來升息機率高，

因此先行提高利率基準，建議民眾申貸時，還是要貨比三家。

【問題七】單身無工作如果申請優惠房貸，可以貸到幾成？
【答：】目前政府推出多項青年購屋優惠方案，

讓年輕的單身族也能一圓成家夢想，但是須注意相關的規定，

但貸款即使有優惠，還是會依個人信用、還款能力，以及屋況而有不同的貸款成數。

一般而言，如果單身且沒有工作，申請到的貸款額度不會太高，

如果民眾還希望申請，可以提出還款能力、財力證明等資料，

確定有能力還付貸款，則可能有機會申請到較佳的貸款成數。

【問題八】請問房貸試算問題？月還多少？
【答：】 民眾購屋時可緊守444原則，自我檢測財力負擔範圍。

首先，準備房屋總價約4成的自備款，其中1成做為裝潢費用。

而雖然目前仍為低利時代，但考量未來利率可能逐步走升，

建議購屋族在評估還款能力時，可以4％年利率估算，

並將家庭總收入4分之1，用來支付每月房貸，

建議民眾買房前，可依此標準評估收入與還款能力。

【問題九】本金攤還與本息攤還的差別
【答：】本金平均攤還的意思是，民眾在每期需要繳付的金額中，

償還的本金總額是固定不變的，也就是將貸款總額除以應繳的期數，

就是每期需要償還的本金，再加上每個月要負擔的利息，

就是每期應該要繳的房貸金額。

因為利息金額是用前期貸款餘額乘以月利率，當採用本金平均攤還方式，

因為固定還本金，每個月的貸款餘額下降速度快，

所以每期利息的金額也會調降。換句話說，使用本金平均攤還，

一開始因為貸款餘額大，民眾需繳交的房貸在初期會較大，

隨著本金愈還愈多，貸款需負擔總額會每期遞減。

而本息平均攤還，又可稱為本息定額償還，

每個月支付的利息及本金加起來的總額是固定不變的。

採用此方式的話，民眾每期仍有償還部分本金，

所以利息也會逐期減少。也就是說，

在繳款金額不變，利息逐期遞減的情況下，償還本金的比例會提高。
民眾會發現，以本息平均攤還方式還款，貸款前期主要是在繳付利息，

償還本金較少，但到了後期貸款餘額負擔愈來愈輕，

利息也會逐漸減少，後期每月所繳的金額，主要都是在負擔本金了。

【問題十】本金與本息攤還各是什麼意思？
【答：】 房貸本金指的是，民眾向銀行端以房子申請借貸後，

借款人由所借貸的原始資金總額，稱為本金，

之後的債務利息，都會以本金作為基礎，乘以每月需負擔的利息利率計算。

【問題十一】本息VS本金攤還 房貸試算比較
【答：】 本息攤還和本金攤還的房貸負擔會不同，

舉例來說，小文剛買了房子，貸款金額約800萬元，

以利率2.5%、分20年攤提，若以本息攤還方式償還房貸，

每個月須繳納4萬2393元。若以本金攤還方式的話，

同樣的貸款額度，剛開始每個月負擔會比較高，

一開始每個月大約負擔5萬元，後期每月金額會逐步遞減。

【問題十二】本息平均攤還比較好嗎？
【答：】民眾若選擇本息平均攤還，則在借款期限內每月所償還的金額總額不變，

但本金和利息的配比其實並不相同，好處是還款金額固定，

借款人不用花心思計算每月需負擔的金額，

但總還款金額會比本金平均攤還的金額較高。

選擇本金償還的話，雖然所繳利息的總額較小，

但是貸款前期每期所需繳交金額比本息平均方式較大，

建議貸款者必須確定自己是否有能力支付。

例如同樣是700萬元的房貸、20年期、利率3%，

以本金償還會比本息攤還省下約21萬元的利息總額。

但如果申貸時已選擇本息攤還法，又不想再變更契約的話，

建議房貸戶可採用手動式的本金平均攤還法，

也就是每個月、或隔一段時間就提前償還部分本金，即能發揮省息效果。

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